오늘의 포스팅 주제는 바로 갭투자 과정,원리,주의사항에 대한 내용입니다. 바로 알아보겠습니다.
갭투자란?
아파트 매매가가 3억이라 했을 때, 전세가가 2억 5천만 원이라면 매매가와 전세가의 차이인 5천만 원의 갭(gap), 즉 차이를 두고 부동산을 매수하는 투자 방법입니다.
결국 매수자는 5천만 원으로 3억짜리 아파트를 구매한 것입니다. 이런 의미에서 레버리지라고도 하고, '피 같은 내 돈을 쓰지 않는다' 하여 무피 투자라고도 합니다.
갭투자 원리는 간단합니다. 적은돈을 투자하여, 부동산이 오르면, 큰 수익을 얻는것입니다.
갭투자의 전제조건
갭투자 한다고 무조건 수익이 나는 것은 아닙니다.
전세보증금과 매매가 차이가 얼마 나지 않아야 한다.
갭투자를 하는 분들은 보통 매매가의 80%~90% 선에서 전세보증금이 설정된 주택을 공략합니다. 한 채의 주택만 투자 하는 것이 아니라 여러 채의 주택에 투자해서 승부를 보기 때문에 갭 즉, 전세보증금과 매매가격의 차이가 작아야 갭투자를 하는 의미가 있습니다.
집 값과 전세보증금이 올라야 한다.
이 조건이 맞춰져야 갭투자가 잘되고 있는것입니다.
집 값이 올라야 되팔 때 수익을 낼 수 있고 전세보증금이 오르는 추세여야 보증금을 올려도 세입자를 쉽게 찾을 수 있기 때문입니다.
세입자를 구하기 쉬워야 한다는 것도 중요한 전제 조건입니다. 갭투자를 한 후 수익을 보는 시점은 1~2년이 보통이긴 하지만 경우에 따라서는 좀 더 시간이 길게 걸리는 상황이 발생할 수도 있습니다. 이때 세입자를 구할 수 없다면 전세보증금만큼의 추가 자금이 필요하게 됩니다.
갭투자 과정
- 전세가율 높은 부동산 찾기 : 실거주 수요가 많은곳이 세입자 찾기 용이합니다. 예를들면 학군이 좋거나 역세권인곳 (아파트실거래가, 호갱노노 어플 참고하세요.)
- 부동산 중개인을 통해 해당 아파트의 매도자의 계좌를 받기
- 가계약금 넣기
- 아파트 매매 협의 후 계약서 날짜를 잡고 계약서를 쓰기. 이때 계약금 10%를 준비 (가계약금 포함)
- 통상적으로 2~3개월 정도 기간을 맞춰 계약잔금을 내는 것 협의
- 2~3개월 동안 전세 세입자를 찾아서 계약을 맞춤. 이후 매수 잔금일에 나머지 잔금을 치루고 등기 침
- 1주일 뒤 소유권 넘어옴.
갭투자 주의사항
- 전세가율 80% 이상 찾기
- 입주물량 체크
- 입지 및 조건이 좋아서 부동산 값이 오를곳 찾기
갭투자 문제점 : 깡통전세
전세가와 매매가의 차이가 적은 부동산을 전세로 끼고, 최소 자금으로 구매 후 이후 되팔 때 시세차익을 남기는 투자 방식을 일컫는 갭(GAP) 투자는 전국 아파트 전셋값 급등 지역을 중심으로 증가 양상을 보이고 있습니다.
집값이 상승하면 갭투자를 통해 차익을 얻을 수 있지만 이와 반대로 집값이 하락할 경우 전세 보증금보다 매매가가 낮아져 깡통전세가 발생할 수 있습니다.
집주인은 매매가가 낮아져 집을 팔게 돼도 전세 보증금을 돌려주기 어렵고, 다음 세입자를 구하지 못해 기존에 거주하던 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이 오게 되는 겁니다.
또한 이때 집주인이 대출 이자를 갚지 못할 경우 부동산이 경매로 넘어가면서 임차인은 보증금을 받기 한층 더 어려워질 수 있습니다.
이상으로 갭투자 과정,원리,주의사항 포스팅 마칩니다.
목차
갭투자 과정, 갭투자 원리, 갭투자 주의사항 외